Devenir propriétaire au Japon

Il n’est pas faux que trouver sa maison tout simplement, ce n’est jamais facile. Et ça, dans n’importe quel pays. C’est pourquoi, je vous propose quelques sites utiles, pour les personnes qui comprennent le japonais ou qui vivent au Japon ou à l'étranger.

Si vous recherchez une maison au Japon, vois-ci quelques sites utiles qui pourront vous aider :

CJK.JP : https://www.cjk.jp
NOMU : https://www.nomu.com
H-GALLERY : https://www.h-gallery.com

Savoir lire un plan immobilier japonais

Familiarisons-nous avec les abréviations japonaises, utilisées pour lire un plan immobilier.
Cela devrait vous aider lors de vos recherches pour acheter une propriété.

S'abonner

Un point important à ne pas oublier sur la fiabilité d'une entreprise immobilière au Japon. Comme dans n’importe quel pays, en tant qu’étranger avec une barrière de la langue, il est important de s’assurer des risques qui peuvent être présents ou des avantages qui peuvent vous être proposés. C’est pour cela, qu’il est primordial de vérifier les points suivants sur les sites que vous visiter.

• Taille de l'entreprise
  plus une entreprise est grande, plus grand sera le nombre d'employés
• Si les documents contractuels ont une version traduite dans une langue que vous pourrez comprendre
  ne signez jamais de document si vous n'en comprenez pas le sens
• Vérifier les détails sur place (lors de la visite) si vous le pouvez, ou sur les documents relatifs au bien
  vous pouvez faire la demande de traduire les documents

Conseil
Il est préférable de contacter directement l'agence immobilière qui se charge de l'annonce d'une propriété qui vous a plu afin d’éviter quelques problèmes. Par chance, il se pourra qu'il y ait parmi le personnel de l'agence immobilière que vous avez contacté, une personne qui sache parler anglais ! Sinon

Diagnostic immobilier

Pensez à faire la demande d'un diagnostic immobilier auprès de l'agence, pour constituer une mine d’informations pour évaluer l’état de votre futur bien. Selon les différentes situations :

• Type de biens mis en vente
  maison individuelle ou appartement
• Localisation
• Date de construction

Voici les 10 diagnostics immobiliers dits "obligatoires"
à effectuer avec l’agence immobilière

• Durée de validité des diagnostics précédemment effectués etc..
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• L'état d'amiante
• L'état d'installation d'assainissement non collectif
• Le constat des risques d'exposition au plomb
• L’état de l’installation intérieure électrique
• L’état de l'installation intérieure de gaz
• L’état des risques et pollutions
• La mesure de la superficie (Loi Carrez)
• Diagnostic bruit

Visiter

Je vous recommande fortement de visiter le bien afin d'éviter un maximum les mauvaises surprises et de vérifier que les photos de la propriété vues sur l'annonce, correspondent bien à la réalité. Bien que les risques au Japon soient moindres, il existe comme partout, quelques agences peu scrupuleuses qui existent. SI vous ne pouvez vous déplacer :

• Les visites peuvent se faire à distance via Facetime (il suffit d'en faire la demande.)

Nous passons petit à petit au point de non-retour.
Après avoir décidé d'acheter la propriété, il vous faudra soumettre un "certificat d'achat" au vendeur de la propriété ou à l'agent immobilier qui indiquera que vous avez l'intention d'acheter officiellement le bien au :

- prix content (tel qu'indiquer sur l'annonce)
- ou au prix négocié

Lors de l'achat d'un bien immobilier au Japon, les dépenses suivantes sont comprises en plus du prix de votre achat.
On dit généralement que le total des dépenses suivantes est d'environ 8% du prix de l'achat de votre bien immobilier.

1. (1) Droit de timbre à apposer sur le contrat de vente
2. (2) Taxe d'acquisition immobilière
3. (3) Taxe d'immatriculation
4. (4) Frais de courtage versés à la société de courtage immobilier
5. (5) Primes d'assurance pour l'assurance incendie, l'assurance tremblement de terre, etc.
6. (6) Règlement de la taxe foncière
7. (7) Règlement des frais de gestion

Une fois que vous avez un contrat avec un agent immobilier, il vous faudra décider comment payer le bien immobilier que vous souhaitez acheter et préparer les fonds d'achat.

Il existe trois possibilités principales.

2 méthodes d'approvisionnement

1. Transfert d'argent direct
2. Prêt immobilier pour étranger

Je vais vous expliquer chacun d'eux.

Transfert d’argent direct

Les non-résidents au Japon ne peuvent pas ouvrir de compte bancaire. Dans ce cas, vous devrez transférer directement de l'argent à l'étranger depuis l'institution financière que vous utilisez dans votre propre pays et payer le prix d'achat de la transaction immobilière à l'agence immobilière ou au vendeur du bien directement.

Pour les paiements depuis l'étranger, il est nécessaire d'avoir envoyé les frais d’agence à l'avance afin que les démarches administratives puissent se déclencher.
Comme en France, les frais d’agence sont à voir avec l’agent immobilier pour connaître le compte de dépôt, qui souvent, est celui de l’agence où vous vous êtes adressé. C’est pourquoi, il est important de choisir une agence immobilière en qui vous pouvez avoir confiance !

Assurez-vous également d'obtenir les documents suivants, de la société immobilière, pour confirmer la base des frais d’agence et pour confirmer le versement du paiement que vous aurez effectué.

Avant le versement à l'étranger
Justificatif des frais d'agence avec le sceau de l'agence immobilière
(un sceau japonais correspond à la signature et au cachet de l'agence en France)

Après le versement des frais d’agence à l'étranger
Justificatif de la transaction bancaire
(de la banque à laquelle vous envoyez de l'argent)

Prêt immobilier pour étranger ( 3 façons)

Des prêts immobiliers sont également possibles pour le financement. Mais que se passe-t-il si vous voulez faire un prêt pour acheter au Japon ?

Lors de prêts immobiliers, auprès d'une institution financière nationale, beaucoup citent "avoir la résidence permanente" comme condition du prêt.
Car les banques souhaitent s'assurer que vous prévoyez de rester au Japon pendant la période de remboursement du prêt.
Par conséquent, il est difficile mais pas impossible , pour les étrangers qui n'ont pas de résidence permanente de contracter un prêt auprès d'une institution financière japonaise.

Voici, 3 façons différentes de procéder :

Institution financière dans votre pays d'origine
Si votre institution financière a une filiale au Japon , vous pouvez demander un prêt immobilier. Il est possible que les critères de validation français, soient différents de ceux des institutions financières japonaises, de sorte que même les personnes qui n'ont pas de résidence permanente peuvent être en mesure d'avoir un prêt.

Établissement non-bancaire affilié à l'étranger
Les étrangers de nationalité américaine , britannique et canadienne, peuvent être en mesure de contracter un prêt immobilier non bancaire étranger.

=> En effet, au lieu de la résidence permanente, il existe des prêts immobiliers qui renseignent sur les informations de crédit dans votre pays d'origine, les examinent et décident d'un prêt. Cependant, seuls les États-Unis , le Royaume-Uni et le Canada autorisent la diffusion des informations de crédit à l'étranger, il peut donc être difficile pour les personnes d'autres nationalités de les utiliser.

Prêt bancaire sur le territoire japonais
La banque de Tokyo Star Bank (pour en citant un) qui, sous certaines conditions propose des prêts immobiliers aux étrangers qui n'ont pas de résidence permanente.

(n’hésitez pas à vous renseigner auprès d'un conseiller pour plus de détails)

Les documents suivants sont également requis pour les étrangers souhaitant acheter un bien immobilier au Japon. Ils sont différents selon ceux qui vivent au Japon et ceux qui vivent à l'étranger.
Voici, les documents requis pour chacun.

2 types de cas :

Résident au Japon
Résident à l'étranger

Résident au Japon

Si vous êtes :

• un résident permanent
• ou un résident permanent spécial*
• ou être avec une personne ayant un statut de résidence tel qu'un conjoint japonais
  
• ou une personne ayant un statut de résidence avec un visa de travail japonais

*est un résident du Japon dont l'ascendance est généralement liée à ses anciennes colonies, la Corée ou Taïwan , en particulier lorsque ces pays étaient sous la domination coloniale japonaise.

Dans ce cas, il faudra fournir 4 documents :

1. Carte de résident étranger
Vous pouvez obtenir une carte de résident étranger en vous adressant au guichet de la commune qui vous a communiqué votre lieu de résidence.

Pour les sociétés, une filiale, ou l'acheteur d’un commerce de vente au Japon,
=> Une copie du registre des sociétés et un certificat de qualification seront utilisés à la place de la carte de résident étranger

2. Carte de séjour
Pour enregistrer le bien immobilier acheté, il faudra vous munir de la carte séjour, car cela prouve l'identitée d'un étranger au Japon.

• Il figure aussi sur cette carte votre autorisation ou non à travailler sur le territoire japonais.
  
• La durée maximale du séjour est en principe de 5 ans (des exceptions peuvent s'appliquer).

3. Certificat de sceau

Obligation de joindre au contrat de vente, le certificat de sceau qui peut être obtenu en enregistrant le sceau dans la commune où la résidence a été déclarée.

Pour les sociétés, une filiale, ou l'acheteur d’un commerce de vente au Japon,
=> Un certificat de sceau avec le sceau de la société du représentant est requis

4. Fabriquer un Joint (sceau)
La possession d'un sceau est nécessaire pour sceller des documents tels que des contrats de vente.
A savoir qu'il y a peu de pays qui utilisent des sceaux à l'étranger, il est donc préférable de les fabriquer au Japon.

- Plusieurs commerces au Japon en fabrique, il est donc relativement facile de se procurer son propre sceau.

Résident à l’étranger

Lorsqu'un acheteur vivant à l'étranger achète un bien immobilier au Japon, les quatre documents suivants sont requis.

1. Documents pouvant remplacer la carte de résident
C'est un document qui remplace la "carte de résident" au Japon.

[ Si vous êtes particulier et non une société ]

• Le certificat d'enregistrement de résident joue le même rôle que la carte de résident japonais.
• Dans le cas d'un pays qui n'a pas de système d'enregistrements des résidents, un affidavit* certifié par un notaire public appartenant au pays d'origine peut être utilisé à la place de la carte de résident.
• Un certificat de déclaration sous serment certifié par le service consulaire de l'ambassade de votre pays d'origine est également valable.

*une déclaration sous serment et devant un témoin pour une démarche formelle. Le demandeur fait le serment que tout ce qu'il déclare est vrai.

[ Si vous êtes un commerçant ou une société ]

• Si l'acheteur est une société, le certificat d'enregistrement doit être délivré, soit par l'autorité compétente du pays, soit par le responsable de la société, soit par le notaire public du bureau du pays d'origine ayant juridiction. C'est pourquoi, vous devrez préparer une déclaration sous serment.

2. Passeport
Dans le cas d'un particulier, c'est votre passeport et dans le cas d'une société, c'est le passeport du représentant.

3. Documents pouvant remplacer un certificat de sceau
Un document qui remplace le "certificat de sceau" japonais doit obligatoirement être joint au contrat de vente.

4. Fabriquer un Joint (sceau)
[...Je l’ai mentionné en haut... ]

Enfin, j'ai résumé d'autres points à noter lorsque des étrangers achètent des biens immobiliers japonais.

1. Récépissé de titre immobilier
2. Administrateur fiscal
3. Déclaration fiscale finale (en cas d'investissement)

Récépissé de titre immobilier

Après l'acquisition du bien immobilier, le titre immobilier sera complété en une semaine environ et devra être décidé par avance, si ce document sera envoyé par la poste ou géré par une société de gestion.

Administrateur fiscal

Après l'achat d'un bien immobilier, le bureau des impôts vous enverra un bordereau de paiement d'impôt tel que la taxe d'acquisition immobilière et la taxe foncière, vous devez donc payer l'impôt indiqué.

Dans ce cas, si vous résidez à l'étranger, vous devez mettre en place un « administrateur fiscal » qui se chargera de la procédure de paiement des impôts au Japon.
A savoir qu'un administrateur fiscal peut être un membre de votre entourage ou une connaissance.
Dans le cas contraire, où vous n'avez pas d'entourage, vous devrez consulter une société de gestion immobilière.

Déclaration fiscale
(en cas d'investissement)

En cas d'investissement, il est nécessaire de produire une déclaration de revenus.

Si vous achetez un bien immobilier pour investir au Japon et gagnez un revenu de location, vous devez produire une déclaration de revenus en tant que " revenu immobilier ".
Vous pouvez demander à votre comptable fiscaliste de gérer la procédure de déclaration d'impôt à votre place.
- Si vous n'avez pas de comptable fiscaliste, demandez à une société de gestion immobilière de vous en présenter.